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集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷……这些政策在践行“房住不炒”的同时，更为行业未来发展指引方向。

2021年已经进入尾声。这一年，密集调控成为楼市关键词之一，无不深刻影响着房地产行业的走向与变局。

新京报房产新闻盘点出房地产“十大政策”，集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令、房地产税试点启动……这些政策在践行“房住不炒”的同时，更为行业发展指引方向。

值得关注的是，虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主，但是年底的降准以及官方的多次表态，包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等，暖风频吹，政策调控出现边际宽松。在业内人士看来，未来的房地产政策，在守住“房住不炒”这个底线的同时，会有更多政策支持房地产健康发展。

密集调控成为2021年楼市的关键词之一，深刻影响房地产行业的走向与变局。

1、22城集中供地

集中供地成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。年初，北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州等18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，每年不超过3次。

集中供地下，各地土地出让政策也发生着显著变化，尤其是从第二轮集中供地开始，土拍规则趋严，控制溢价率、提高房企准入门槛、强化房地价联动、现房销售、摇号拿地等成为不少城市土拍的新特征。

将流散式的土地出让变为集中出让，并辅以各种竞拍新规，减少房企过度竞争、哄抬地价的现象，降温土地市场，进一步坚定了“房住不炒”的总基调，有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

2、整治“学区房”炒作

炒作“学区房”房价并非新鲜事，但是今年对于“学区房”炒作的调控则进入了“深水区”。

下半年以来，从中央到地方，从一线城市北京、上海、广州、深圳到二线城市合肥、西安、成都等，均发布相关政策整顿“学区房”炒作，通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生、学区房单独调控等措施有效促进“学区房”降温。

以北京为例，今年加大对“学区房”的监管力度，不仅严格执行多校划片、派位入学政策，还把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。

在业内人士看来，相比普通房产，“学区房”的需求更刚性，是房价上涨的重要因素，也成了房地产调控的“牛鼻子”，将防止以“学区房”等名义炒作房价上升到更高调控地位，不仅说明“学区房”炒作的严重性，还彰显中央对“学区房”管控的导向。

3、清查经营贷

严防经营贷资金违规流入，成为今年降温楼市的重磅调控杀器。3月26日，银保监会、住建部办公厅和央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及强化协同监督检查九条要求。

此后，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市上演，北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市，上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

今年4月份公布的排查结果显示，深圳公布通报提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元，北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元；上海公布123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市，共计3.39亿元。

房地产被认为是金融体系最大的“灰犀牛”，金融化、泡沫化现象严重，而经营贷是炒房客的重要提款机和杠杆，经营贷违规流入楼市，不仅助涨房价，还产生巨大风险，诸如抽贷导致的房屋断供被拍等。对于经营贷的严查，势必将挤压泡沫，从根源上严控炒房乱象。

4、二手房指导价

为了抑制楼市过热，今年2月份，深圳出台严厉的调控政策，建立二手房成交参考价格发布机制，这对“狂热”了一年多的二手房市场具有强大的杀伤力，打击炒房投机效果明显，几个月下来，深圳二手房市场降温明显，量价齐跌。

随后，多个城市相继跟进，包括广州、东莞、东莞、合肥、西安、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等城市发布二手小区成交参考价或进行价格核验，针对重点或热点区域进行价格指导。

在热点城市调控转向二手房市场后，推出二手房参考价是必然趋势，也是政府发挥有形之手，维护供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要。

5、限跌令

在热点城市抑制房价过快上涨的同时，一些非热点城市进行“逆向”调控，防止房价过快下跌。下半年以来，包括张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市，通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。

限跌令背后是楼市的整体降温。国家统计局发布的70城房价变动数据显示，11月份，新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个，是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次，而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨。

大涨大跌都可能引发预期波动，“限跌令”的出台，再一次说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

6、房地产税试点启动

从立法到试点，房地产税在今年迈向一个实质性进展。5月份，房地产税改革试点提出。10月份，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过，房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产；试点5年，条件成熟时，及时制定法律。

根据最新官方消息，房地产税将试点5年，待条件成熟时制定法律。

在业内人士看来，房地产税在国家的税费体系里十分重要，立法周期相对比较漫长，推进亦需要严谨严密，试点是很重要的“试金石”，将为后续的立法工作提供重要支撑。

不过，何时开始试点？哪些城市率先进入试点名单？具体的免税范围、税率如何？仍有更多疑问待解。

7、城市更新防止大拆大建

今年，城市更新迎来新的转折点。8月31日，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地，其中强调严格控制大规模拆除，除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

与此同时，上述通知要求严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；要求应留尽留，全力保留城市记忆，保持老城格局尺度，不破坏老城区传统格局和街巷肌理。

城市更新是解决“城市病”的重要手段，为城市发展提供新的增长点。但是在推进过程中，出现了大拆大建、急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

新规定明确了城市更新的底线，确定了未来城市更新的主基调，由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”的转变，避免重走城市粗放开发建设的老路。

8、样板间须“所见即所得”

近年来，在新房市场，“货不对板”“严重减配”的现象频繁发生。8月16日，北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，其中最引人关注的是设置交付样板间，开发商在预售商品住房前，应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的，应设置主要户型（不少于两个）交付样板间，且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。

在商品房预售制度下，样板间对于购房者购买新房至关重要，对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。但是，在样板间装修设置的时候，开发商所展示的装修方案更为高级，所用家电门窗品牌也为“高配”，但是，在实际交付中，购房者往往发现“货不对板”“严重减配”。

可以说，北京商品房销售新规切中了购房者痛点，解决买房信息严重不对称的现象，切实保障交房质量，让“样板间”成为真正的“样板”。

9、首部地方版住房租赁条例将出台

继住建部公开住房租赁条例后，首部地方版的住房租赁条例有望出台。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（简称“征求意见稿”），面向社会公开征求意见。

针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾，征求意见稿创新举措、对症下药，诸如对于房租显著上涨，政府可“出手”干预，单次收房租金额一般不超3个月，超收将受监管；严惩严罚“甲醛房”，最高拟罚30万；发布虚假租房信息者，将由互联网平台删除屏蔽等。

长期以来，住房租赁行业乱象丛生，“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“抢占房源”等现象不断发生。住房租赁条例的出台，不仅将能够扫除乱象，维护租房者合法权益，还将进一步推动了租房市场的长期可持续发展。

更为关键的是，这是全国首部地方版租赁条例，具有非常重要的标志性意义，意味着未来其他城市将有跟进的可能，对于住房租赁市场来说将会产生深刻的变革，甚至有可能成为市场发展的转折点。

10、北京封堵“假离婚”买房

为了遏制“假离婚”购房，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

此前，北京离婚购房政策出台于2017年，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。这意味着，对于“假离婚”购房者，此前虽然从信贷政策上进行了限制，但并未从购房资格上加以调控，政策存在漏洞。

北京住建委相关负责人也表示，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

北京此次出重拳封堵“假离婚、真买房”，补上了离婚购房的“漏洞”，不仅能够有效降低楼市成交热度，更能够从道德层面，让婚姻回归本质，让“假离婚”的昏招和闹剧终止。

广东“富可敌国”，财政为何面临新烦恼

1.莫泰168上海金陵路店

金陵东路531号

电话:021-51533333

莫泰168上海金陵路店地处繁华的黄浦区,距地铁一号线，地铁二号线人民广场站步行仅需10分钟，乘坐地铁一号线至徐家汇只需20分钟。旅店靠近南京路步行街。

2.如家快捷酒店上海外滩中心店

江西中路135弄11号

电话:021-63239966

坐落于上海市黄浦区市中心商业区，是如家唯一最为市中心的店。近邻上海人民广场、南京路步行街、外滩、上海老城隍庙。

3.锦江之星上海外滩店

福建南路33号

电话:021-63260505

锦江之星外滩店坐落于空气新鲜，环境宜人，近延安东路遂道口，酒店周围交通十分便捷，商务活动繁华。

4.福茂旅店

福州路685号3楼

电话:021-63609921

福茂旅店是一家经济型旅店,地处福州路,交通十分便捷。旅馆各类设施齐全,有餐厅、包房等。旅馆设计时尚,格调清新高雅,为客人创造一个温馨、安全、舒适、整洁..

作为中国经济增长的“排头兵”，2021年广东的地区生产总值已连续33年稳居全国第一，已赶超韩国和俄罗斯，体量相当于全球第十大经济体。相应的一般公共预算收入已突破1.4万亿元，在全国31省市区中遥遥领先。与其他省份比，广东的财政有鲜明的特点，集中表现为：对中央净贡献大、省内区域财政分化严重、省级财政相对集权、财政收入质量高、税源相对聚集在主导行业、土地财政依赖度低、债务风险低、广州深圳双城联动发展但财政体制迥异等。

广东的经济和财政发展离不开全球百年未有之变局和中国加快构建新发展格局的大环境，广东面临一系列重大挑战，对其财政形势产生重大影响。一是逆全球化和全球贸易摩擦导致全球经济和贸易活动低迷，势必影响外向型经济特征明显的广东财政收入。二是中国经济从高速转向高质量发展，从房地产繁荣转向 科技 和制造强国时代，广东虽然对土地出让收入的总体依赖度不高，但土地出让收入贡献的收入绝对额以及部分城市如广州对土地收入的依赖度较高，意味着房地产进入下行期将冲击广东尤其是部分地市的可支配财力，加大省级政府调控压力。三是都市圈城市群战略及粤港澳大湾区区域发展战略逐步推进，人口持续流入广东，产生对公共服务的需求。中央要求健全常住地提供基本公共服务的体制，将对广东财政支出产生明显压力，民生社保需求上升将对部分地市产生较大压力，区县财政运转需大量的上级转移支付。四是推动 科技 创新的高质量发展，保障粮食能源安全，无不需要财政支出的强力支持。五是实现区域均衡发展、推动乡村振兴和实现共同富裕是广东相较东部其他省份而言更加艰巨的任务。因此，作为优秀的“排头兵”的广东，固然拥有财力雄厚的总量优势，但在未来面临一系列财政收支矛盾和难题。

短期来看，“开源节流”、“抽肥补瘦”是静态思维下解决收支矛盾和区域不平衡问题的方法。但是，区域协调发展不是城市间简单的绝对平均，不是消除区域间的差异，而是缩小区域间的人均发展差距，不能以牺牲经济总体增长为代价来追求区域均衡。从中长期来看，推动经济转型升级以及省以下财政体制调整是治本之策。一方面，应进一步加强广东财政统筹力度与效率，推动财政体制机制改革，切实降低粤东西北部分市县财政风险。另一方面，区域协调发展需要依据比较优势，变“极化效应”为“扩散效应”。广东需依据自然禀赋，因地制宜精准施策，充分发挥财政在产业结构转型中的引导作用，增强欠发达地区内生发展动力。

一、广东省财政体制与税源结构概况

经济决定税基并深刻影响财政收入。地方财政形势尤其是城市、区县财政不仅与宏观经济总量、中观产业结构息息相关，还受到微观企业主体和省以下财政体制等因素的影响。根据最新的《中国税务年鉴》《广东税务年鉴》分析广东省财政体制和税源结构，可以得到四个基本结论。

第一，从对全国财政的净贡献来看，广东省对中央财政净贡献位居全国首位。采用地方创造的中央级税收收入及上解中央支出-地区接受的中央返还性收入来衡量地方对中央财政净贡献。2019年广东对中央财政的净贡献领跑全国，达到8307亿元，高于上海（8202亿元）、北京（7310亿元）、江苏（4091亿元）、浙江（3274亿元）、山东（2152亿元）、天津（2136亿元）、福建（427亿元）、辽宁（67亿元）等省份，其余省份均需要中央财政给予净补助。

第二，从省内财政体制来看，由于广东省经济发展不平衡，需要省级财政掌控一定财力用于统筹均衡，故省本级收入占比较其他省份偏高，市县留存收入占比偏低，属于相对集权型的地方财政体制。在分税体制下，广东各地市（除深圳外）要与中央、广东省分税，如增值税在中央、省、市的分配比例分别为50%、25%、25%，企业所得税和个人所得税在中央、省级、市的分配比例为60%、20%、20%。深圳实施计划单列市财政管理体制，享受省级财政税收管理权限，主要与中央财政挂钩，与中央分税，并接受中央的转移支付和税收返还。同属东部地区的浙江，省内经济发展相对平衡、税收分配向市县倾斜，企业所得税和个人所得税在中央、省级、市的分配比例为60%、0%、40%（即省不参与分成）。在广东省加大省级财政统筹力度的背景下，2019年广东省省本级、市本级、县级一般公共预算收入占比分别为26.0%、40.5%和33.5%，其中省本级收入占全省收入比重显著高于江苏省本级的2.2%、浙江省本级的4.9%和福建的10.1%等，与贵州的25.4%、陕西的27.6%和甘肃的27.8%接近。值得注意的是，经过二次分配后，省、市政府以转移支付的形式将财力下沉到县级政府。

从支出端来看，县级政府承担主要支出责任。2019年广东省省本级、市本级、县级一般公共预算支出占比分别为8.2%、36.5%和55.3%。从支出结构看，除在各级政府占比均偏高的教育支出外，广东省本级在公共安全上的支出占比最高，达到20.9%；市本级以城乡社区、一般公共服务等基建和保运转支出为主，县级政府城乡社区支出和 社会 保障支出占比较高。

第三，从产业结构来看，广东省创造的税收收入主要来源于第二、三产业，制造业、房地产、批发零售和金融业4个行业贡献了八成左右。2019年广东省三次产业创造的税收收入占比分别为0.1%、37.3%和62.6%，第三产业成为主要的税收来源。相对而言，深圳的税源结构与广东其他地区差异较大，第三产业税收收入占比达到81.8%，较全省（不含深圳）平均高出29.4个百分点。其中，金融业对深圳的税收贡献最大，达到26.5%，高出全省（不含深圳）平均20.2个百分点，与金融机构总部聚集在深圳有关。

具体从工业行业创造的税收来看，广东税源分布整体呈现“小聚集”的特点，与地市行业分布高度相关。珠三角9市的制造业发展各有特色，对税收贡献较大。例如广州的 汽车 、化工制造业，珠海、佛山、中山的电气机械和器材制造业，深圳、东莞的计算机通信和其他电子设备制造业。以茂名、湛江为代表的粤西地区矿产资源较为丰富，石油煤炭及其他燃料加工业、黑色金属冶炼和压延加工业对税收的贡献较大。粤东地区批发和零售较为发达，汕头、揭阳、汕尾以传统轻工业出口为主，纺织服装和服饰业占比较高。粤北地区经济增长较多依赖烟草、房地产等传统行业，导致税源结构相对单一。以梅州为例，2019年传统支柱行业中烟草制品业、房地产以及建筑业合计缴纳税款105.7亿元，占全市税收收入比重达到52%。

第四，从微观主体来看，广东民营经济活跃，是税收收入的重要来源。2019年广东民营经济创造的税收收入超1.36万亿元，民营经济税收收入占广东省税收比重达57.5%。这主要得益于广东省经济活力较强，优质民营企业数量领先、经营规模居全国榜首。2019年广东民营经济（统计口径不含外资控股企业）增加值达5.89万亿元，占地区生产总值比重为54.6%。2018年广东65%的发明专利、75%以上的创新成果来自民企，80%的国家级高新技术企业是民企。

二、2021年广东财政形势：总量全国领先，区域分化严重

第一，广东省财政收入总量规模较大，但省内21个地级及以上城市财税表现差异较大，分化严重。2021年广东省一般公共预算收入规模突破1.4万亿元大关，占全国地方一般公共预算收入的12.7%，连续31年稳居位居全国首位。省内第1名深圳一般公共预算收入规模突破4000亿，占全省的30.2%，最后一名潮州刚突破50亿元，深圳财政收入规模是潮州的82.2倍。从人均一般公共预算收入看，第一名的深圳（21875元/人）是最后一名揭阳（1326元/人）的16.5倍。从区县看，一般公共预算收入超过100亿的区县有13个，均集中在广深佛三市，深圳6个、广州4个、佛山3个。其中，深圳南山区以361亿元的规模排名第一，为最后一名清远市连南瑶族自治县的172倍。

从财政收入质量来看，广东整体财政收入质量有待提高，而珠三角地区财政收入中税收收入占比相对较高，粤北地区对非税收收入依赖性较高。2021年广东省税收收入占一般公共预算收入的比重为76.5%，低于全国平均水平8.8个百分点。珠三角地区财政收入质量最好，其中东莞2021年税收收入占比达到82.2%。粤东、粤西、粤北税收收入占一般公共预算收入比重分别为64.7%、60.6%和60.3%，其中位于粤北的云浮（50%）财政质量最低。

第二，财政自给率区域分化明显，非珠三角城市财政自给率较差，对转移支付依赖程度高。除肇庆外，珠三角城市财政自给率均在50%以上，深圳（93.2%）、东莞（88%）、佛山（77.6%）位列全省前三，肇庆财政自给率水平最低，但也有36.9%。其他非珠三角城市财政自给率水平均低于36%，对转移支付依赖程度高。其中，汕尾（18.8%）、梅州（21.4%）、揭阳（21.5%）、河源（24.4%）、潮州（24.7%）6市财政自给率较低。其中，揭阳市揭西县财政自给率低至9.1%。

第三，珠三角核心城市由于人口持续流入、城镇化率较高、房价地价较高等原因导致政府性基金收入规模较高，但整体来看广东各地市对土地财政的依赖程度不高。从规模看，广州、深圳、佛山、东莞、惠州政府性基金收入排名全省前五，分别为2388.6、1373.7、1163.5、702.2和531.7亿元；其余城市政府性基金收入规模较小，其中云浮收入规模最低，仅24.8亿元，第一名广州是云浮的96倍。以政府性基金收入/（政府性基金收入+一般公共预算收入）近似衡量广东各地市对土地财政的依赖程度，汕头、佛山、广州对土地财政依赖程度最高，分别达到60.6%、59.1%和56.5%，而深圳最低，仅有24.4%。

第四，2021年广东省地方政府债务余额突破2万亿元，位居全国首位。但广东省经济体量较大，其负债率仅有16.5%，远低于国际警戒线60%，在全国31个省份中排倒数第2名，总体偿债压力不大。珠三角地区债务规模普遍较高，广佛深莞四城债务规模均在千亿元之上，其中广州以3727.7亿元位居榜首，占全省债务总规模的比重接近五分之一。粤西、粤北城市债务余额普遍在400-700亿元间，其中湛江债务规模较大，达到699.5亿元。粤东地区除汕头（628.4亿元）外，债务规模普遍较小，汕尾、揭阳、潮州均不足400亿元。同时，广东省已如期完成存量隐性债务“清零”目标，成为全国首个无隐性债务省份。

第五，考虑到各地经济发展水平，珠三角城市虽然债务规模较大，但负债率反而普遍较低；粤北城市负债率水平普遍较高，债务压力较重。深圳（4.6%）、东莞（10.1%）、广州（13.2%）、中山（14.7%）等珠三角城市济发展逐步摆脱投资驱动，经济增长对债务依赖性较低，偿债压力较轻。相较而言，粤北5市负债率均在30%以上，其中最高的梅州达到47.4%，全省负债率最高的10个区县中梅州占6个。粤东西北等部分经济发展落后的市县债务风险较大。

三、推动广东省区域平衡发展

一是树立区域协调发展是一种相对均衡的发展策略的基本认识。区域协调发展不是简单的绝对平均，不是消除区域间的差异，而是缩小区域间的人均发展差距，不能以牺牲经济总体增长为代价来追求区域均衡，而应在发展中增强初次分配的合理性、加强政府二次分配的力度、鼓励三次分配的发展，推动共同富裕。

二是从财政体制改革出发，推动省、市、县支出责任划分改革。当前土地出让收入下降与民生领域刚性支出不减将导致广东省部分地市财政压力加大，应进一步加强广东财政统筹力度与效率，推动财政体制机制改革，切实降低粤东西北部分市县财政风险。

第一，加快基本公共服务领域省与市县支出责任划分改革，统筹比例向北部生态发展区和其他欠发达地区倾斜，率先在北部生态发展区实现基础教育、公共卫生、 社会 保障等基本公共服务事项由省财政统筹中央和省级资金承担，并逐步扩展到沿海经济带。

第二，上级财政加大财力性转移支付补助力度，增加县级的基本财力，由县级结合当地实际情况统筹使用，更好地投入到“保工资、保运转、保民生”领域。

第三，充分发挥财政对 社会 资本的引导作用，加大财政对粤东西北金融的支持，促进省内金融资源均衡。

三是依据比较优势有序推动经济转型升级，变“极化效应”为“扩散效应”，因地制宜精准施策，优化粤东西北地区的营商环境，增强欠发达地区内生发展动力。

第一，对经济相对发达的珠三角地区，要充分发挥粤港澳大湾区连接内地与港澳的重要窗口作用，作为广东省经济发展的重要引擎，持续推动产业升级与可持续发展，助力构建新发展格局。

第二，对于高人口密度的粤东西“沿海经济带”，应充分利用沿海海湾有利条件，加速打造汕头、湛江两个新的增长极，发挥辐射作用，协同引领周边区域发展。

第三，对于低人口密度的粤北山区，应以精准扶贫和乡村振兴为抓手，兼顾特色产业发展。

注：本文仅代表作者个人观点，为作者“行走中国的财政地图”系列

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